Maengel in der Wohnung richtig dokumentieren und dem Vermieter melden

Ein tropfender Wasserhahn, Schimmel im Bad, eine defekte Heizung im Winter – Maengel in der Mietwohnung sind aergerlich und koennen die Wohnqualitaet erheblich beeintraechtigen. Als Mieter hast du das Recht, dass dein Vermieter Maengel beseitigt. Aber damit er das tut, musst du den Mangel korrekt dokumentieren und formal richtig melden. In diesem Ratgeber zeigen wir dir Schritt fuer Schritt, wie du Maengel nachvollziehbar dokumentierst, eine Maengelanzeige formulierst und was nach der Meldung passiert.

Was zaehlt als Mangel in der Mietwohnung?

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsaechliche Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht – also wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie laut Mietvertrag sein sollte. Das klingt abstrakt, deshalb hier konkrete Beispiele fuer typische Wohnungsmaengel:

• Schimmelbefall – sichtbarer Schimmel an Waenden, Decken oder Fugen im Bad. Schimmel ist nicht nur ein optischer Mangel, sondern kann gesundheitsgefaehrdend sein und muss sofort gemeldet werden.
• Wasserschaeden – Wasserflecken an Decken oder Waenden, tropfende Leitungen, undichte Rohre oder ein laufender Spuelkasten. Wasserschaeden verschlimmern sich schnell, wenn sie nicht behoben werden.
• Defekte Heizung – die Heizung wird nicht warm, gluckert staendig oder faellt waehrend der Heizperiode (Oktober bis April) komplett aus. Heizungsausfall im Winter ist ein schwerwiegender Mangel.
• Undichte Fenster – Fenster schliessen nicht richtig, es zieht, Regenwasser dringt ein oder die Dichtungen sind poroees und bruechig.
• Rohrverstopfung – wenn Abfluesse in Kueche oder Bad nicht mehr richtig abfliessen und die Ursache nicht vom Mieter verursacht wurde (z.B. durch Kalk oder alte Rohre).
• Laermbelaestigung – wenn der Laerm von anderen Mietparteien oder von Baustellen im Haus das zulaessige Mass ueberschreitet und der Vermieter Einfluss darauf hat.
• Defekte Elektrik – Steckdosen ohne Funktion, Lichtschalter die nicht funktionieren, haeufig ausloesendeende Sicherungen.
• Schaedlingsbefall – Kakerlaken, Maeuse oder Ratten in der Wohnung oder im Treppenhaus. Der Vermieter ist fuer die Schaedlingsbekaempfung zustaendig, sofern der Mieter den Befall nicht verursacht hat.

Diese Liste ist nicht abschliessend. Grundsaetzlich gilt: Alles, was die Nutzung der Wohnung einschraenkt und nicht vom Mieter verursacht wurde, kann ein Mangel sein.

Mangel, Verschleiss oder selbst verursacht?

Nicht jede Beschaedigung in der Wohnung ist ein Mangel, den der Vermieter beheben muss. Es ist wichtig, drei Kategorien zu unterscheiden:

Mangel (Vermieter-Verantwortung)

Ein Mangel ist ein Defekt oder Zustand, der nicht durch den normalen Gebrauch des Mieters entstanden ist. Beispiele: Schimmel durch Baumangel, undichte Fenster durch veraltete Dichtungen, defekte Heizung durch Verschleiss der Anlage. Fuer diese Maengel ist der Vermieter verantwortlich. Er muss sie auf eigene Kosten beseitigen.

Normale Abnutzung (keine Partei verantwortlich)

Wohnungen nutzen sich durch den taeglichen Gebrauch ab – das ist normal und kein Mangel. Beispiele: leichte Gebrauchsspuren im Parkett, verblasste Wandfarbe nach mehreren Jahren, leichte Kalkablagerungen an Armaturen. Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten. Der Vermieter kann dafuer weder Reparaturkosten verlangen noch etwas von der Kaution abziehen.

Mieter-verursachter Schaden

Wenn du als Mieter einen Schaden verursacht hast, bist du dafuer verantwortlich. Beispiele: ein Loch in der Tuer durch einen Tritt, ein zerbrochenes Fenster durch Unachtsamkeit, Brandflecken im Teppich. Fuer solche Schaeden haftest du als Mieter. Hier hilft dir eine Haftpflichtversicherung, die Kosten zu uebernehmen.

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Im Zweifelsfall hilft eine gruendliche Dokumentation: Wenn du beim Einzug den Zustand der Wohnung nachvollziehbar festgehalten hast, kannst du spaeter belegen, welche Schaeden schon vorher da waren. Deshalb ist ein Uebergabeprotokoll so wichtig.

Schritt fuer Schritt: Maengel richtig dokumentieren

Bevor du deinen Vermieter kontaktierst, solltest du den Mangel sorgfaeltig dokumentieren. Eine gute Dokumentation unterstuetzt dich dabei, dein Anliegen sachlich und nachvollziehbar zu kommunizieren. So gehst du vor:

1. Fotos aus mehreren Winkeln

Mache mindestens drei Fotos pro Mangel: ein Uebersichtsfoto, das zeigt, wo sich der Mangel im Raum befindet, und zwei Detailfotos aus verschiedenen Winkeln. Bei Schimmel oder Feuchtigkeit fotografiere auch die umgebende Flaeche, um das Ausmass zu zeigen. Bei kleinen Schaeden lege einen Massstab oder eine Muenze daneben, damit die Groesse erkennbar ist. Achte auf gute Beleuchtung – ein dunkles, unscharfes Foto hilft niemandem.

2. Datum und Uhrzeit festhalten

Notiere, wann du den Mangel zum ersten Mal bemerkt hast. Das Datum ist wichtig, weil der Vermieter wissen muss, wie lange der Mangel schon besteht. Wenn du eine App wie WohnungsDoku verwendest, wird das Datum automatisch mit einem kryptografisch gesicherten Zeitstempel versehen – so ist nachvollziehbar dokumentiert, wann die Aufnahme tatsaechlich entstanden ist.

3. Sachliche Beschreibung

Beschreibe den Mangel sachlich und praezise. Vermeide emotionale Formulierungen („Die Wohnung ist eine Katastrophe!“) und konzentriere dich auf Fakten. Eine gute Beschreibung beantwortet vier Fragen:

• Was? – Was genau ist der Mangel? (z.B. „Schwarzer Schimmelbefall an der Aussenwand“)
• Wo? – In welchem Raum und an welcher Stelle? (z.B. „Schlafzimmer, linke Wand hinter dem Schrank, auf ca. 1,5 m Hoehe“)
• Seit wann? – Wann hast du den Mangel bemerkt? (z.B. „Erstmals aufgefallen am 15. Januar 2026“)
• Wie schlimm? – Wie gross ist der betroffene Bereich? Verschlechtert sich der Zustand? (z.B. „Betroffene Flaeche ca. 30x40 cm, waechst seit zwei Wochen“)

4. Schweregrad einschaetzen

Nicht jeder Mangel ist gleich dringend. Eine grobe Einteilung hilft dir und dem Vermieter, Prioritaeten zu setzen:

• Gering – Aesthetischer Mangel ohne Funktionseinschraenkung (z.B. kleine Verfaerbung an der Wand, tropfender Wasserhahn)
• Mittel – Spuerbare Einschraenkung der Wohnqualitaet (z.B. undichtes Fenster mit Zugluft, defekter Rollladen)
• Schwer – Gesundheitsgefaehrdung oder erhebliche Nutzungseinschraenkung (z.B. Schimmelbefall, Heizungsausfall im Winter, Wasserrohrbruch)

5. Bisherige Kommunikation dokumentieren

Hast du den Mangel bereits muendlich gemeldet? Notiere das Datum und wem du es mitgeteilt hast (Vermieter, Hausverwaltung, Hausmeister). Das ist relevant, falls es spaeter um die Frage geht, ob du den Mangel rechtzeitig angezeigt hast. Grundsaetzlich gilt: Muendliche Meldungen sind besser als gar keine, aber eine schriftliche Maengelanzeige ist immer vorzuziehen.

Maengelanzeige an den Vermieter: Was muss rein?

Die Maengelanzeige ist die formale Meldung eines Mangels an deinen Vermieter. Sie ist der offizielle erste Schritt, damit der Vermieter von dem Problem erfaehrt und die Pflicht zur Beseitigung eintritt. Eine gute Maengelanzeige enthaelt folgende Elemente:

• Deine Kontaktdaten – Name, Adresse der Mietwohnung, Telefonnummer und E-Mail-Adresse
• Adressat – Name und Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung
• Datum – Datum der Maengelanzeige
• Beschreibung des Mangels – Sachlich und detailliert, mit Angabe des betroffenen Raums und der genauen Stelle. Fuege deine Fotos als Anlage bei.
• Aufforderung zur Beseitigung – Bitte den Vermieter ausdruecklich, den Mangel zu beseitigen.
• Fristsetzung – Setze eine angemessene Frist fuer die Beseitigung. Was „angemessen“ ist, haengt vom Mangel ab: Bei einem Heizungsausfall im Winter sind wenige Tage angemessen, bei einem kosmetischen Mangel koennen 14 bis 30 Tage ausreichen. Eine Frist von 14 Tagen ist in den meisten Faellen ueblich und angemessen.
• Schriftform – Sende die Maengelanzeige schriftlich per Brief (idealerweise Einschreiben) oder per E-Mail. Behalte eine Kopie fuer deine Unterlagen. Bei E-Mail: Fordere eine Lesebestaetigung an oder mache einen Screenshot der gesendeten Nachricht.

Wichtig: Du bist als Mieter verpflichtet, Maengel zeitnah zu melden. Wenn du einen Mangel ueber Monate hinweg nicht meldest und er sich verschlimmert, kann dir das als Verletztung der Anzeigepflicht ausgelegt werden. Im schlimmsten Fall verlierst du deine Ansprueche auf Beseitigung oder Mietminderung fuer den Zeitraum, in dem du den Mangel nicht gemeldet hast.

Vorlagen fuer typische Maengel

Eine Maengelanzeige zu formulieren, faellt vielen Mietern schwer. Damit du nicht bei null anfangen musst, hier ein Ueberblick ueber die vier gaengigsten Faelle – mit dem jeweiligen Kern der Formulierung:

Allgemeiner Mangel

Fuer allgemeine Maengel wie defekte Tueren, kaputte Rolllaeden oder beschaedigte Boeden. Die Vorlage enthaelt eine neutrale Beschreibung des Mangels, die Bitte um Beseitigung und eine Fristsetzung. Dieser Typ ist der Standardfall und deckt die meisten Situationen ab.

Wasserschaden

Bei Wasserflecken, tropfenden Leitungen oder Feuchtigkeit in Waenden und Decken. Diese Vorlage betont die Dringlichkeit, da Wasserschaeden sich schnell ausbreiten und zu Folgeschaeden fuehren koennen. Sie enthaelt den Hinweis, dass eine zeitnahe Begutachtung durch einen Fachbetrieb erforderlich ist, um die Ursache zu klaeren.

Schimmelbefall

Schimmel ist nicht nur ein aesthetisches Problem, sondern ein Gesundheitsrisiko. Diese Vorlage macht die gesundheitliche Relevanz deutlich und fordert eine fachgerechte Ursachenanalyse und Beseitigung. Sie enthaelt den Hinweis, dass die Ursache des Schimmels (Baumangel, Waermebruecke, defekte Daemmung) vom Vermieter geklaert werden muss, da dies Einfluss auf die Verantwortlichkeit hat.

Heizungsausfall

Besonders waehrend der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) ist ein Heizungsausfall ein schwerwiegender Mangel. Diese Vorlage setzt eine kurze Frist (typischerweise 3–5 Tage) und weist darauf hin, dass die Mindesttemperatur in Wohnraeumen waehrend der Heizperiode bei 20–22 Grad Celsius liegen muss. Bei Totalausfall im Winter kann eine noch kuerzere Frist angemessen sein.

Was passiert nach der Maengelanzeige?

Du hast den Mangel dokumentiert und die Maengelanzeige abgeschickt. Was passiert jetzt?

Der Vermieter muss reagieren

Nach Erhalt deiner Maengelanzeige ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel innerhalb der gesetzten Frist zu beseitigen. Er kann einen Handwerker beauftragen, selbst vorbeikommen oder einen Termin zur Begutachtung vereinbaren. Du als Mieter musst den Zugang zur Wohnung ermoeglichen – allerdings nur zu angemessenen Zeiten und mit vorheriger Ankuendigung.

Die Frist laeuft

Waehrend die Frist laeuft, solltest du den Zustand des Mangels weiterhin dokumentieren. Verschlechtert er sich? Breitet sich der Schimmel aus? Tropft es staerker? Diese fortlaufende Dokumentation ist wichtig, falls der Vermieter nicht rechtzeitig reagiert. Mit WohnungsDoku kannst du neue Eintraege zum selben Mangel hinzufuegen und so eine lueckenlose Timeline erstellen.

Wenn der Vermieter nicht reagiert

Reagiert der Vermieter innerhalb der Frist nicht, hast du mehrere Moeglichkeiten:

1. Mahnschreiben senden – Setze eine zweite, kuerzere Frist und weise darauf hin, dass du weitere Schritte einleiten wirst, wenn der Mangel nicht beseitigt wird.
2. Mieterverein kontaktieren – Ein Mieterverein kann dich beraten, welche weiteren Schritte sinnvoll sind. Die Mitgliedschaft kostet in der Regel 60–100 Euro pro Jahr und beinhaltet Rechtsberatung im Mietrecht.
3. Rechtsanwalt fuer Mietrecht – Bei schwerwiegenden Maengeln oder wenn der Vermieter dauerhaft nicht reagiert, kann ein Anwalt helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Eine lueckenlose Dokumentation unterstuetzt dich dabei, dein Anliegen nachvollziehbar darzulegen. Mehr dazu, wie du deine gesamte Mietdokumentation strukturiert aufbaust, findest du in unserem Leitfaden: Wohnung dokumentieren als Mieter. Wenn es um die Rueckzahlung deiner Kaution geht, lies auch unseren Ratgeber Kaution schuetzen durch Dokumentation.